AVANT L'ACHAT · ESTIMATION DES TRAVAUX
Estimation des travaux avant achat
S CHIFFRAGE · Économiste de la construction · Saint-Étienne
Vous avez trouvé la maison ou l'appartement. Reste l'inconnue qui peut faire dérailler le budget : le coût réel des travaux. Avant que vous signiez, je le chiffre, poste par poste et sans lien avec aucune entreprise, pour que vous achetiez en sachant exactement ce qui vous attend.
Premier échange et devis gratuits, sans engagement, aucun démarchage.
- Indépendant des entreprises
- Tous corps d'état
- Premier échange gratuit
- 12 ans d'expérience
Le vrai coût d'un bien n'est pas sur l'annonce
Le prix affiché, c'est le bien. Les travaux, c'est l'inconnue. Un vendeur minimise volontiers ce qu'il reste à reprendre, et entre une cuisine à refaire, une toiture fatiguée et une mise aux normes électrique, la facture réelle peut décaler votre budget de plusieurs dizaines de milliers d'euros. Le problème, c'est qu'on le découvre en général après avoir signé. Estimer les travaux avant l'achat remet cette inconnue au clair, pendant qu'il est encore temps d'en tenir compte. Sur un bien ancien, les diagnostics obligatoires signalent sans chiffrer, et une mauvaise surprise se paie toujours après la signature, jamais avant.
Un chiffre clair, et de quoi négocier
Une enveloppe budgétaire des travaux, chiffrée poste par poste, à partir de l'annonce, des photos, des plans et de votre visite.
- Le montant réaliste des travaux, tous corps d'état, au prix du marché.
- Les postes lourds identifiés : ce qui pèse, ce qui peut attendre.
- Un avis indépendant : je ne vends aucun travaux, je n'ai donc aucun intérêt à gonfler ni à minorer le chiffre.
- Un document que vous pouvez présenter pour négocier le prix, ou pour renoncer sans regret.
Quels travaux chiffrer avant d'acheter
Sur un bien ancien, ce sont presque toujours les mêmes postes qui pèsent, et qu'une simple visite ne suffit pas à évaluer. Avant votre achat, je chiffre ceux qui concernent votre projet, tous corps d'état.
- Le gros œuvre d'abord : fissures, planchers, murs porteurs. C'est ce qui coûte le plus cher à reprendre, et souvent ce qui se voit le moins.
- La toiture et la charpente : une couverture fatiguée change vite l'enveloppe du budget.
- L'électricité : une installation électrique ancienne qui demande une remise aux normes, tableau compris.
- La plomberie et le chauffage : réseau à revoir, chaudière en fin de vie, ou passage à une pompe à chaleur.
- L'isolation : des combles aux menuiseries et au double-vitrage.
- Le second œuvre : cloisons, revêtements de sol, ravalement de façade, finitions.
Selon l'état du bien, maison ancienne ou appartement ancien, certains de ces travaux sont indispensables, d'autres peuvent attendre. Je vous remets le montant des travaux poste par poste, pour que vous sachiez ce que représente vraiment le bien, au-delà du prix affiché au mètre carré.
Concrètement, j'évalue les travaux poste par poste : maçonnerie et reprise de fissures, démolition et dépose éventuelles, plâtrerie et cloisons, menuiseries intérieures, carrelage et faïence, peinture et revêtements muraux, jusqu'à l'aménagement intérieur. Pour chaque lot, je distingue la fourniture de la pose, et j'applique les prix pratiqués sur des travaux réalisés récemment. Vous obtenez un budget travaux fiable, avec une fourchette réaliste plutôt qu'un vague prix moyen au mètre carré, et de quoi budgétiser sereinement votre achat.
Sur un appartement, je tiens compte de la copropriété : état de l'immeuble, travaux votés en assemblée, quote-part de parties communes à prévoir. Et je m'appuie sur les diagnostics du dossier, amiante, plomb, électricité, gaz, qui signalent les points sensibles sans jamais les chiffrer, là où mon estimation, elle, met un montant en face de chaque poste.
Mon travail, c'est justement d'évaluer les travaux et de calculer le prix réel poste par poste, tous corps d'état : là où un exemple de devis trouvé en ligne reste théorique, je vous dis ce qu'il faut compter pour ce bien précis, sa superficie et son état, et si tel lot est vraiment onéreux ou non.
Au bout du compte, vous savez si le bien vaut son prix une fois les travaux ajoutés, s'il faut négocier, revoir votre offre, ou passer votre chemin.
Comment ça se passe
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Vous me transmettez le bien
L'annonce, les photos, les plans si vous les avez, et ce que vous avez constaté sur place.
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J'estime les travaux
Poste par poste, avec des hypothèses claires quand une donnée manque, en tenant compte de l'état réel du bien, du type de rénovation envisagé et de la qualité des matériaux visée.
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Vous recevez l'enveloppe chiffrée
Avant votre décision, dans le délai convenu au premier échange, de quoi arbitrer sereinement.
Un chiffre juste avant de signer, plutôt qu'une mauvaise surprise après.
Qui réalise votre estimation
Je m'appelle Nathanaël Soubeyran, économiste de la construction depuis douze ans, installé à Saint-Étienne. J'interviens en Auvergne-Rhône-Alpes, en Nouvelle-Aquitaine et en PACA. Estimer des travaux, ce n'est pas additionner des devis au hasard : je chiffre tous corps d'état avec la réalité de l'exécution en tête, parce qu'une partie de mon temps se passe sur les chantiers, pas seulement au bureau. Et je suis indépendant des entreprises : je ne vends aucun travaux, mon seul intérêt est que votre chiffre soit juste.
12 ans d'expérience · BTS Études et Économie de la Construction · Indépendant des entreprises
Des opérations déjà chiffrées
Un aperçu de missions récentes, tous corps d'état, présentées de façon anonyme.
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01
Commerce de détail en libre-service
- Région
- Occitanie
- Mission
- DCE, consultation des entreprises, analyse des offres
- Surface
- 387 m²
- Cadre
- Architecte
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02
Hôtellerie
- Région
- Auvergne-Rhône-Alpes
- Mission
- Réponse à appel d'offres, suivi de chantier, suivi financier
- Surface
- 2 100 m²
- Cadre
- Entreprise
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03
Maison individuelle
- Région
- Auvergne-Rhône-Alpes
- Mission
- Réponse à appel d'offres, suivi de chantier, suivi financier
- Surface
- 193 m²
- Cadre
- Entreprise
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04
Mairie
- Région
- Auvergne-Rhône-Alpes
- Mission
- Réhabilitation et création de logement, DCE (CCTP)
- Surface
- 148 m²
- Cadre
- Architecte
Faites glisser ou touchez la flèche pour voir les autres opérations
Pour les acheteurs comme pour les agents
Que vous achetiez votre résidence principale, un investissement, une maison ancienne ou un appartement en copropriété, ou que vous soyez un agent immobilier qui veut rassurer un acquéreur, l'estimation avant achat joue le même rôle : transformer une inconnue anxiogène en un chiffre clair. Pour les agents, l'estimation succincte au premier déplacement est offerte.
Questions fréquentes
Combien coûte une estimation ?
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Le premier échange et le devis sont gratuits. Le prix de l'estimation dépend du bien et du travail à fournir, et je vous le communique dans le devis, avant tout engagement de votre part. Vous recevez un estimatif des travaux clair, qui vous sert à évaluer le bien avant l'achat.
Peut-on estimer les travaux avant d'avoir acheté ?
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Oui, et c'est même le bon moment. À partir de l'annonce, des photos, des plans et de votre visite, j'établis une enveloppe réaliste avant que vous vous engagiez.
Qui peut estimer les travaux d'une maison ou d'un appartement ?
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Un économiste de la construction. C'est un tiers indépendant, dont le métier est précisément de chiffrer, sans lien avec les entreprises qui réaliseront ensuite les travaux.
À quel moment vous contacter ?
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Dès que le bien vous intéresse sérieusement, avant l'offre ou avant le compromis. Plus tôt vous savez, plus vous gardez de marge pour négocier ou renoncer.
Puis-je m'en servir pour négocier le prix ?
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Oui. Une enveloppe de travaux chiffrée par un tiers indépendant est un argument solide face au vendeur, chiffres à l'appui.
Quels travaux faut-il vérifier avant d'acheter un bien ancien ?
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Les postes qui pèsent le plus : le gros œuvre et la structure, la toiture et la charpente, l'installation électrique et sa remise aux normes, la plomberie et le chauffage, l'isolation, puis le second œuvre et les finitions. Les diagnostics obligatoires les signalent parfois, mais ne les chiffrent jamais. C'est le rôle de l'estimation.
Comment estimer le montant des travaux d'un appartement ou d'une maison à rénover ?
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En chiffrant chaque corps d'état concerné, de la maçonnerie aux finitions, à partir de l'état réel du bien et des prix pratiqués. Sur un appartement ancien en copropriété, il faut aussi tenir compte des parties communes et des travaux votés. Le résultat est un budget travaux détaillé, bien plus fiable qu'un simple coût moyen trouvé en ligne.
Faut-il inclure les travaux dans son budget d'achat ?
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Oui, sans hésiter. Le prix du bien et le budget travaux forment ensemble votre coût réel. Estimer le montant des travaux avant de faire une offre d'achat vous permet d'ajuster votre prêt immobilier et votre négociation, plutôt que de découvrir la facture après la signature.
Vous avez un bien en vue ?
Faisons le point avant que vous signiez.
Premier échange et devis gratuits, sans engagement.